60-179 Poznań
ul. Jeleniogórska 1/3
Napisz do nas
milosz.dolata@gmail.com
Zadzwoń do nas
+48 783-803-068
04 września 2023
Wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony
W obrocie prawnym, w szczególności związanym z najmem lokali mieszkalnych bardzo często dochodzi do zawarcia pomiędzy stronami umowy najmu zawartej na czas oznaczony. Wbrew pozorom, wypowiedzenie umowy najmu zawartej na czas oznaczony może sprawić w praktyce wiele problemów. Zarówno z punktu widzenia wynajmującego, jak i najemcy warto wiedzieć w jakiś sposób prawidłowo sporządzić umowę, aby móc z tej instytucji skutecznie skorzystać.
W pierwszej kolejności należy podkreślić, że czas trwania umowy najmu zależy wyłącznie od woli stron, które określają tę kwestię w treści umowy. W przypadku zawarcia umowy na czas nieoznaczony mamy do czynienia z sytuacją, iż umowa jest zawarta na stałe i obowiązuje z zasady do czasu, aż ktoś jej nie wypowie. Skuteczne wypowiedzenie takiej umowy zostało wprost uregulowane w art. 673 §1 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Z wskazanego przepisu wynika zatem, że każda ze stron może skutecznie wypowiedzieć umowę najmu za zachowaniem właściwych terminów wypowiedzenia. Wskazać w tym miejscu należy, że mamy dwa rodzaje terminów wypowiedzenia, odpowiednio umowne (ustalone przez strony w zawartej umowie najmu) oraz ustawowe (określone przez powszechnie obowiązujące przepisy prawa). Co istotne, umowa zawarta na czas nieoznaczony umożliwia każdej ze stron jej skuteczne wypowiedzenie w każdej sytuacji i dla swojej skuteczności wymaga jedynie upływu właściwego terminu wypowiedzenia.
Znacznie bardziej skomplikowana jest możliwość wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony. Wskazana problematyka uregulowana została w art. 673 §3 Kodeksu Cywilnego, który przewiduje, iż jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Z treści wskazanego przepisu jednoznacznie wynika, że umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana jedynie w wypadkach określonych w umowie. Zatem możliwość wypowiedzenia takiej umowy wynika z woli stron, które zawarły taką umowę i wskazały w jej treści określone sytuacje, których wystąpienie umożliwi skuteczne wypowiedzenie umowy. Co istotne zatem, strony muszą rozważyć ewentualną możliwość wypowiedzenia umowy przed jej podpisaniem i wprowadzić odpowiednie zapisy do treści umowy. Brak takiego działania stron i nieokreślenie w treści umowy wspomnianych postanowień powoduje z zasady niemożliwość skutecznego wypowiedzenia umowy najmu przed terminem, na jaki umowa została zawarta.
Niezależnie od powyższego warto wskazać, iż każda umowa najmu (zarówno zawarta na czas oznaczony, jak i nieoznaczony) może zostać rozwiązana w każdym czasie na mocy zgodnego porozumienia stron. W treści takiego porozumienia należy precyzyjnie określić, jaką umowę strony zamierzają rozwiązać oraz wskazać konkretny termin, w którym umowa przestaje obowiązywać. Zasadniczą cechą odróżniająca instytucję rozwiązania umowy od jej wypowiedzenia jest konieczność współdziałania stron i ich zgodna wola, z kolei wypowiedzenie umowy stanowi czynność jednostronną, na która druga ze stron nie ma wpływu.
Warto również zauważyć, że istnieją jeszcze przepisy, które umożliwiają wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem natychmiastowym. Wskazana problematyka z uwagi na jej złożony charakter będzie jednak przedmiotem innego wpisu, który pojawi się na niniejszym blogu.
W przypadku wątpliwość dotyczących możliwości wypowiedzenia lub rozwiązania zawartej umowy najmu, czy też prawidłowego sformułowania zapisów umownych, zapraszam do kontaktu z Kancelarią.
Najnowsze posty
Zadzwoń:
Napisz:
Zakres usług
Doradztwo prawne na rzecz osób fizycznych
Obsługa przedsiębiorców
Obsługa korporacyjna spółek
Reprezentacja w postępowaniach sądowych